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citydev.brussels rapport d’activités 2016

Rapport financier

citydev.brussels a le vent en poupe. Son navire est paré à fixer le cap pour la réalisation de l’accord du Gouvernement.
Projet : Ekla
Architectes : BURO II & Archi+I
Pour la troisième fois consécutive, l’institution atteint un résultat courant positif et réalise donc une meilleure performance que celle prévue dans le contrat de gestion, conclu le 16 octobre 2013 avec la Région de Bruxelles-Capitale. Ce résultat positif pourra à nouveau être utilisé pour la réalisation de nouveaux projets. citydev.brussels crée ainsi un levier supplémentaire pour l’accomplissement de ses missions.

Avant-propos

En application des articles 95 et 96 du Code des Sociétés, les administrateurs établissent à l’attention des actionnaires un rapport sur la gestion de l’exercice comptable.

Les comptes annuels qui vous sont soumis ont été établis conformément aux dispositions de l’AR du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des Sociétés, et plus précisément le livre II, titre I relatif aux comptes annuels des entreprises, et conformément aux dispositions légales et réglementaires particulières qui sont applicables à l’entreprise.

Pour la troisième fois consécutive, citydev.brussels réalise un bénéfice courant. Les résultats de l’institution dépassent donc l’objectif fixé à l’article 69 du contrat de gestion conclu le 16 octobre 2013 avec la Région de Bruxelles-Capitale.

Au fil du rapport sur les comptes annuels, il apparaîtra clairement au lecteur critique que citydev.brussels réalise un bon résultat et a le vent en poupe. citydev.brussels est plus que jamais prête à fixer le cap pour relever les défis de la Région de Bruxelles-Capitale.

Avec ces chiffres, citydev.brussels confirme son classement, depuis le 1er janvier 2011, dans le secteur S.11 (institution déconsolidée) et peut ainsi constituer un levier financier pour la Région de Bruxelles-Capitale.

Il va de soi que citydev.brussels applique les normes du Système Européen des Comptes (SEC) et que l’enregistrement des opérations a lieu simultanément dans le budget et la comptabilité. Les comptes annuels sont, en d’autres termes, une restitution différente de chiffres identiques.

Les comptes 2016 de citydev.brussels permettent de se forger une image de la santé financière de l’institution. Ils révèlent une situation saine avec un ratio de solvabilité élevé et des provisions établies de manière à la fois prudente mais aussi raisonnable.

La stabilité qu’offre le contrat de gestion en matière de subsides, les opérations raisonnées de valorisation du patrimoine immobilier, la hausse significative des recettes propres liées aux activités d’expansion économique et la confirmation de la position déconsolidée de citydev.brussels lui permettent d’envisager avec confiance la réalisation de ses programmes d’investissements.

L’institution pourra ainsi, en fonction des opportunités et de la nature des projets, combiner plusieurs sources de financement publiques (le cas échéant, communales, régionales ou européennes) et privées.

De cette façon, citydev.brussels crée un réel levier pour mener à bien ses missions de service public.

Défis pour 2017
La diversification des recettes propres issues des activités de développement économique, telles que la réalisation du parc PME Newton, du parc TPE Newton (le marché de travaux pour la construction d’un parc TPE sur le site Newton à Anderlecht a été attribué à Houyoux-Atelier de l’Arbre d’Or début avril 2017) et du parc PME Magellan, entraîne de nouveaux défis au niveau de la gestion des débiteurs.

Vu l’ambition de citydev.brussels, une gestion précise de la trésorerie est absolument impérative pour 2017.

Un exposé sur les comptes annuels 2016 de citydev.brussels est donné aux pages 19 à 21. Il s’attarde sur les rubriques les plus importantes.

Le bilan

Au 31 décembre 2016, le total du bilan de citydev.brussels s’élève à 523.013.428,52 euros, dont 405.685.172,39 euros en immobilisations corporelles et 31.366.100,03 euros en immobilisations financières. Cela signifie que les actifs immobilisés représentent 84 % du total du bilan.

Libellé Montant
Actifs immobilisés € 437.131.964,29
Actifs circulants € 85.881.464,23
Total de l’actif € 523.013.428,52
Capitaux propres € 471.969.925,36
Provisions et impôts différés € 15.112.150,77
Dettes € 35.931.352,39
Total du passif € 523.013.428,52


Actif

1. Immobilisations corporelles
En 2016, il y a eu un glissement important au sein des immobilisations corporelles suite à la réception provisoire et à l’inauguration officielle de l’incubateur Greenbizz le 26 avril 2016. Il y a eu un transfert de la rubrique 27 « immobilisations en cours et acomptes versés » vers la rubrique 22 « terrains et constructions ».

Les transactions les plus importantes de l’exercice 2016

Expansion économique
• Vallée du Molenbeek - travaux de voirie : 1.206.000 euros ;
• NovaCity (anciennement Marco Polo – projet mixte avec la Rénovation urbaine) : 443.000 euros ;
• Takeda - acquisition des bâtiments : 6.209.000 euros ;
• Maison bicommunautaire - acquisition d’un étage supplémentaire : 1.770.000 euros ;
• Deux modules dans IIC III et IV : 479.000 euros ;
• Vallée du Molenbeek - acquisition du bâtiment Vanderperren : 250.000 euros + travaux de voirie : 1.671.000 euros ;
• Palace - acquisition d’un module dans le bâtiment : 162.000 euros ;
• Parc PME Magellan (anciennement Tweebeek) : 1.589.000 euros ;
• Greenbizz (décomptes - cf. note doc. CA/2016-016 du 22/01/2016) : 1.389.000 euros ;
• Chimiste (études et début de la rénovation énergétique) : 296.000 euros ;
• Lavoisier Usine (aménagement du module Viapass) : 286.000 euros.

2. Immobilisations financières
Le total des immobilisations financières s’élève à 31.366.100,03 euros.

Les règles d’évaluation stipulent que les participations financières sont évaluées chaque année en appliquant le pourcentage de participation à la valeur comptable de l’actif net de la société dans laquelle l’institution participe. La plus-value ou moins-value de réévaluation est calculée sur la base des derniers comptes annuels publiés après analyse et en tenant compte d’aspects particuliers.

Pour les entreprises ImmoTivoli (entreprise liée = participation > 50 %) et la SAU/JOSAPHAT et Greenbizz (entreprises avec lesquelles existe un lien de participation = participation < 50 %), il y a une dérogation aux règles d’évaluation depuis l’acquisition des actions. La dérogation est mentionnée chaque année dans les commentaires des comptes annuels. Ces sociétés ont été évaluées dans les comptes annuels 2016 à la valeur d’acquisition des actions.

3. Actifs circulants
Les actifs circulants s’élèvent à 85.881.464 euros au total et comprennent principalement les terrains et bâtiments en cours de construction de la Rénovation urbaine, les subsides à recevoir et les valeurs disponibles de l’institution.

Les transactions les plus importantes de 2016

Rénovation urbaine
1. NovaCity (anciennement Marco Polo – principalement des expropriations) : 2.610.000 euros ;
2. CityGate III (bâtiment Leonidas) : 4.511.000 euros ;
3. CityGate (bâtiment rue Prévinaire) : 459.000 euros ;
4. quatre actes signés pour des rachats de logements : 855.000 euros ;
5. études préparatoires menées notamment pour CityGate II, CityGate I (Place des Goujons), Rue du Compas, CityGate I (Deux Gares-Marchandises) et Ekla-Bonehill : 308.000 euros ;
6. Piers-Schmitz (en régie) : 1.109.154,77 euros.

Tous les appartements du projet Dubrucq ont été vendus en 2016 (il ne restait plus que 3 places de parking). C’est pourquoi la valeur de stock a été traitée dans le résultat.

Suite à l’augmentation de capital d’ImmoTivoli de 1.901.800 euros par apport en nature des différentes parcelles sur lesquelles le projet Tivoli GreenCity est réalisé, il y a un glissement des actifs circulants vers les immobilisations financières.

Expansion économique
La partie du bâtiment sur le site Takeda qui sera revendue en 2017 a été reprise dans le stock pour un montant de 2.798.000 euros.

Les créances à court terme s’élèvent à 34.325.461,50 euros. Ce poste comprend notamment les subsides à recevoir de la Région de Bruxelles-Capitale (21.213.320 euros). Le compte de transit de citydev.brussels auprès du Centre de Coordination Financière pour la Région de Bruxelles-Capitale (CCFB) fait également partie de cette rubrique et s’élève à 11.146.043 euros. La situation de la trésorerie (fonds disponibles + CCFB) à la fin de l’exercice s’élevait à 14.645.967 euros.

Passif

1. Capitaux propres
Les capitaux propres de citydev.brussels s’élèvent à 465.504.569 euros. Le ratio de solvabilité de l’institution est de 89 %. Le taux de solvabilité est un paramètre important pour citydev.brussels lorsqu’elle cherche un financement externe. C’est un excellent ratio.

Grâce notamment à cet excellent ratio de solvabilité, citydev.brussels est parvenue à contracter deux emprunts en 2014 pour un montant total de 13.000.000 euros sans fournir de garantie.

Le capital demeure inchangé et s’élève à 2.327.196 euros répartis en 57 parts dont 38 sont en possession de la Région de Bruxelles-Capitale et 19 parts sont en possession des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale.

Les plus-values de réévaluation (199.881.089 euros) et les subsides d’investissement (227.587.714 euros) font partie des capitaux propres.

Les subsides en capital connaissent une augmentation nette (hausse, amortissements et reprises inclus) de 10.950.964 euros par rapport à 2015. En 2016, quelques modifications importantes ont eu lieu. En voici un aperçu par direction générale.

Les subsides d’investissement de l’Expansion économique

Le subside d’investissement annuel (3.000.000,00 euros), le subside d’investissement pour le soutien à la performance du parc immobilier (1.354.500,00 euros) et la dotation bonus-malus (318.120,00 euros) ont été répartis comme suit. Le montant total à répartir s’élève à 4.672.620,00 euros :

Centre de frais Projet Montant Libellé
E070100 NOVACITY (Marco Polo € 180.000,00 Assainissement terrain
E070110CHIMISTE€ 290.000,00Travaux de rénovation
E080030 LAVOISIER – Usine € 286.000,00 Travaux de rénovation
E080032 LAVOISIER - De Koninck € 21.000,00 Travaux de rénovation
E080042 TAKEDA € 3.318.120,00 Acquisition bâtiment
E120060 GALILEI € 32.500,00 Travaux d’assainissement
E130014 IIC II € 330.000,00 Travaux de gros entretien
E130018 DA VINCI-VILVOLEASE € 104.000,00 Travaux de gros entretien
E130018 DA VINCI-VILVOLEASE € 29.000,00 Travaux de voirie
E600010 TWEEBEEK - Bâtiment 2 € 16.000,00 Travaux de gros entretien
E700010 CITYLINE € 42.000,00 Travaux de gros entretien
E800030 PARC PME NEWTON € 24.000,00 Travaux de gros entretien
Total € 4.672.620,00


Les subsides d’investissement de la Rénovation urbaine

Centre de frais Projet Montant
R101904 PIERS-SCHMITZ € 132.852,44
R101904 PIERS-SCHMITZ € 78.331,15
R101904 PIERS-SCHMITZ € 20.642,02
R133001 COMPAS € 108.900,00
R185601 MORANVILLE - Chaussée de Jette 453-457 (phase 2) € 38.088,08
R381003 DUBRUCQ-ESCAUT € 39.968,91
R460101 BOCKSTAEL-VANDERGOTEN € 19.559,30
R580201 NOVACITY (EX-MARCO POLO) € 624.075,00
R580201 NOVACITY (EX-MARCO POLO) € 1.456.455,79
R660201 EKLA-BONEHILL € 36.300,00
R680101 CITYGATE I (PLACES DES GOUJONS) € 40.085,80
R680101 CITYGATE I (PLACES DES GOUJONS) € 456.649,60
R680301 CITYGATE I (KUBORN) € 489.922,53
R680501 CITYGATE II € 56.265,00
R680701 CITYGATE III-LEONIDAS € 4.507.376,05
R730201 M-SQUARE-CHARGES D’URBANISME € 102.925,81
R730201 M-SQUARE-CHARGES D’URBANISME € 37.107,78
R990501 BERVOETS - 3C D37B (rachat) € 218.442,03
R990502 BERVOETS - 2D-22B (rachat) € 151.835,81
R990601 CLEMENCEAU - JA1 (rachat) € 225.639,98
Total € 8.841.423,08


2. Provisions pour risques et charges

Concernant la gestion des provisions pour risques et charges, une demande écrite a été, comme chaque année, adressée aux directeurs généraux et à l’administrateur général pour qu’ils informent le département Finances des éventuelles provisions pour risques et charges à intégrer conformément à l’article 50 de l’AR du 30 janvier 2001.

En ce qui concerne les risques liés à la pollution du sol, la cellule Environnement et Sols a fourni au service financier, un inventaire des risques connus et des mesures éventuelles. De plus, la cellule a effectué une analyse de la classe de risque des permis des emphytéotes qui arrivent à échéance dans les 5 ans. Sur cette base, nous pouvons affirmer que citydev.brussels assure suffisamment la gestion des risques et charges au niveau de la pollution du sol.

Le montant total des provisions de citydev.brussels s’élève à 15.112.150,77 euros.

3. Dettes

Les dettes à long terme s’élèvent à 19.383.394,90 euros au 31/12/2016.

Il s’agit, d’une part, d’un emprunt d’un montant initial de 10.000.000 euros contracté auprès de la Région de Bruxelles-Capitale pour le financement des investissements dans le cadre de la mission d’expansion économique et, d’autre part, d’un financement externe d’un montant initial de 13.000.000 euros, avec des remboursements fixes de capital et un taux d’intérêt fixe de 1,361 %, auprès de KBC Bank pour le financement de l’acquisition de la Maison des OIP et de la Maison bicommunautaire.

Les subsides à rétrocéder aux sociétés mixtes et les avances reçues (voir rubrique actifs circulants) déterminent en grande partie le montant des diverses dettes.

Le compte de résultats

1. Résultat d’exploitation

citydev.brussels clôture l’exercice 2016 avec un bénéfice à affecter de 6.465.356,30 euros.

Libellé Montant
Chiffre d’affaires € 20.076.178,38
Autres produits d’exploitation € 9.637.582,27
Produits d’exploitation non récurrents € 1.109.640,83
Approvisionnement et marchandises € -3.803.080,62
Services et biens divers € -3.173.019,51
Rémunérations, charges sociales et pensions € -11.403.531,47
Amortissements € -4.518.326,44
Réduction de valeur sur créances commerciales
Provisions pour risques et charges € -72.402,01
Autres charges d’exploitation € -2.858.350,13
Charges d’exploitation non récurrentes € -68.838,72
Bénéfice d’exploitation € 4.925.852,58
Charges financières € -5.695.821,23
Produits financiers € 7.235.324,95
Bénéfice de l’exercice € 6.465.356,30


Le chiffre d’affaires peut être réparti en deux rubriques : d’une part, les subsides de fonctionnement de la part de la Région de Bruxelles-Capitale et, d’autre part, les recettes propres, principalement générées par la mission d’expansion économique.

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de la répartition du chiffre d’affaires de citydev.brussels (20.076.778,38 euros) :

Compte Libellé 2014 2015 2016 ∆ 2016
70000 Commissions € 205.128,25 € 156.658,44 € 28.525,70 € -128.132,74
70001 Ventes diverses avec TVA € 103.399,12 € 49.042,28 € 54.705,78 € 5.663,50
70002 Récupération de frais avec TVA € 102.597,00 € 338.968,89 € 453.521,72 € 114.552,83
70101 Loyers terrains et bâtiments avec TVA € 2.625,00 € 1.120,00 € 2.370,00 € 1.250,00
70200 Canons terrains et bâtiments exempts de TVA € 7.493.062,66 € 8.358.475,58 € 9.566.502,67 € 1.208.027,09
70201 Loyers terrains et bâtiments exempts de TVA € 3.762.511,29 € 3.975.002,61 € 4.298.191,10 € 323.188,49
70202 Indemnités d’occupation terrains et bâtiments exempts de TVA € 164.517,85 € 152.347,41 € 723.622,82 € 571.275,41
70300 Récupération précompte immobilier € 633.226,41 € 800.752,02 € 883.364,30 € 82.612,28
70301 Récupération taxes régionales et communales € 39.275,12 € 252.669,95 € 278.379,14 € 25.709,19
70303 Récupération charges locatives € 139.727,33 € 672.729,07 € -200.858,88 € -873.587,95
70501 Ventes bâtiments sans TVA € - € 695.000,00 € -528.413,22 € -1.223.413,22
70502 Ventes terrains sans TVA € 4.630.377,33 € 2.086.702,34 € 1.550.933,40 € -535.768,94
70511 Ventes bâtiments avec TVA € - € 14.450,00 € 2.833.780,19 € 2.819.330,19
70512 Ventes terrains avec TVA € - € 550,00 € 151.153,66 € 150.603,66
70601 Ventes actions € - € 19.600,00 € -19.000,00 € -38.600,00
Chiffre d’affaires total citydev.brussels € 17.276.447,36 € 17.574.068,59 € 20.076.778,38 € 2.502.709,79


Recettes propres dans le cadre de l’Expansion économique

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de la répartition du chiffre d’affaires de l’Expansion économique (16.463.774,56 euros) :

Compte Libellé 2014 2015 2016 ∆ 2016
70001 Ventes diverses avec TVA € 17.907,18 € 7.335,12 € 17.569,40 € 10.234,28
70002 Récupération de frais avec TVA € 102.597,00 € 338.968,89 € 453.521,72 € 114.552,83
70101 Loyers terrains et bâtiments avec TVA € 2.625,00 € 1.120,00 € 2.370,00 € 1.250,00
70200 Canons terrains et bâtiments exempts de TVA € 7.493.062,66 € 8.358.475,58 € 9.566.502,67 € 1.208.027,09
70201 Loyers terrains et bâtiments exempts de TVA € 3.214.300,16 € 3.458.128,30 € 3.860.752,57 € 402.624,27
70202 Indemnités d’occupation terrains et bâtiments exempts de TVA € 164.517,85 € 152.347,41 € 723.622,82 € 571.275,41
70300 Récupération précompte immobilier € 633.226,41 € 785.970,61 € 883.364,30 € 97.393,69
70301 Récupération taxes régionales et communales € 39.275,12 € 252.669,95 € 278.379,14 € 25.709,19
70303 Récupération charges locatives € 134.481,17 € 666.520,13 € 206.538,28 € -459.981,85
70501 Ventes bâtiments sans TVA € - € 695.000,00 € - € -695.000,00
70502 Ventes terrains sans TVA € 583.482,84 € 348.850,00 € 320.000,00 € -28.850,00
70511 Ventes bâtiments avec TVA € - € 14.450,00 € -14.450,00
70512 Ventes terrains avec TVA € - € 550,00 € 151.153,66 € 150.603,66
Total Expansion économique € 12.385.475,39 € 15.080.385,99 € 16.463.774,56 € 1.383.388,57


Recettes propres dans le cadre de la Rénovation urbaine

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de la répartition du chiffre d’affaires de la Rénovation urbaine (3.988.344,00 euros) :

Compte Libellé 2014 2015 2016 ∆ 2016
70000 Commissions € 205.128,25 € 156.658,44 € 28.525,70 € -128.132,74
70001 Ventes diverses avec TVA € 39,09 € 25.000,00 € - € -25.000,00
70201 Loyers terrains et bâtiments exempts de TVA € 548.211,13 € 516.874,31 € 437.438,53 € -79.435,78
70300 Récupération précompte immobilier € - € 14.781,41 € -14.781,41
70303 Récupération charges locatives € 5.246,16 € 6.208,94 € 5.679,40 € -529,54
70501 Ventes bâtiments sans TVA € -528.413,22 € -528.413,22
70502 Ventes terrains sans TVA € 4.046.894,49 € 1.737.852,34 € 1.230.933,40 € -506.918,94
70511 Ventes bâtiments avec TVA € 2.833.780,19 € 2.833.780,19
70601 Ventes actions € - € 19.600,00 € -19.600,00 € -39.200,00
Total Rénovation urbaine € 4.805.519,12 € 2.476.975,44 € 3.988.344,00 € 1.511.368,56


2. Autres produits d’exploitation

Les autres produits d’exploitation d’un montant de 9.637.582 euros se composent principalement des subsides de fonctionnement et des plus-values courantes réalisées.

Le subside de fonctionnement alloué et liquidé pour l’Expansion économique s’élevait à 2.840.000 euros en 2016. Le 18 novembre 2016, un avenant au contrat de gestion a été signé. Cet avenant fixe forfaitairement à 2.840.000 euros par an le subside de fonctionnement pour l’Expansion économique pour la durée restante du contrat de gestion.

Les autres subsides de fonctionnement s’élevaient à 37.000 euros. Ils concernent les soldes des arrêtés de subvention pour les subsides de fonctionnement 2015 relatifs au Réseau des centres d’entreprises, à la Coupole des incubateurs et à l’Observatoire des activités productives.

Les subsides de fonctionnement pour la Rénovation urbaine s’élevaient à 2.788.000 euros. Ce montant tient compte d’une indexation et d’une augmentation annuelle de 126.500 euros, telles que prévues dans le contrat de gestion (art. 77). Ce subside comprend également la partie de la dotation bonus-malus relative à la Rénovation urbaine, et plus précisément le solde de la dotation 2015 (47.600 euros) et une première tranche de la dotation 2016 (142.800 euros).

Les subsides divers comprennent un subside pour primes de bilinguisme de 150.404,95 euros.

Voici un aperçu des autres recettes d’exploitation :

Compte Libellé 2014 2015 2016 ∆ 2016
74000 Subsides de fonctionnement € 5.688.429,80 € 5.385.441,14 € 5.931.457,97 € 546.016,83
74020 Dotation CCFB € 18.219,03 € 13.705,57 € 21.616,48 € 7.910,91
74030 Subsides Actiris € 29.339,38 € 39.767,19 € 50.556,01 € 10.788,82
74040 Subsides divers € 113.455,00 € 10.345,35 € 170.929,95 € 160.584,60
74100 Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés € 764.640,16 € 3.201.194,14 € 3.201.194,14
74200 Plus-values sur créances commerciales € 898,32 € 1.042,92 € 1.200,58 € 157,66
74330 Créances assurances € 61.812,14 € 77.400,58 € 104.342,82 € 26.942,24
74332 Créances impôts et taxes € 2.520,32 € -
74333 Créances relatives au personnel € 57.281,66 € 26.942,24 € 81.446,62 € 54.504,38
74334 Recettes diverses € 711.420,38 € 379.636,09 € 34.641,49 € -344.994,60
74335 Créances service social € 37.434,63 € 41.110,77 € 40.196,21 € -914,56
Total citydev.brussels € 7.485.450,82 € 5.975.391,85 € 9.637.582,27 € 3.662.190,42


3. Dépenses

Les frais généraux de fonctionnement s’élèvent à 3.173.019 euros. Les frais de personnel s’élèvent à 11.403.531 euros (11.374.100 euros en 2015).

Le bénéfice courant avant impôts (70/65) s’élève à 4.925.852 euros. C’est ce résultat (corrigé) qui sert de base pour le classement de citydev.brussels dans le secteur S.11 (institution publique déconsolidée).

Conformément à l’article 69 du contrat de gestion, ce résultat doit être au moins en équilibre. citydev.brussels atteint son objectif pour la troisième année consécutive.

citydev.brussels clôture l’exercice 2016 avec un résultat à affecter de 6.465.356,30 euros.